O avanço do e-commerce no Brasil, que cresceu 10,5% em 2024 e atingiu um faturamento de R$ 204,3 bilhões, está fomentando a expansão do segmento de condomínios logísticos. Nos últimos cinco anos, a oferta anual desses espaços mais que dobrou, e estima-se que em 2025 sejam construídos mais 2,9 milhões de metros quadrados (m²), elevando o estoque para cerca de 37,3 milhões de m² de galpões de alto padrão, destinados às operações de logística, armazenamento e distribuição.
Crescimento acelerado e baixo índice de vacância
De acordo com dados da Jones Lang LaSalle (JLL), a taxa de vacância desses galpões atingiu 7,9%, seu menor patamar histórico. Antes da pandemia, a oferta anual era de aproximadamente 1 milhão de m² por ano, mas o setor Dobrou sua capacidade durante a pandemia, impulsionado principalmente pela expansão do comércio eletrônico. “O crescimento desse segmento dobrou durante a pandemia, puxado pela expansão do e-commerce”, afirma André Romano, gerente da divisão Industrial e Logística da JLL. Além disso, a instalação de novos data centers também contribui para a ampliação da oferta de galpões logísticos.
Investimentos e fundos de logística
O mercado de fundos imobiliários de logística também demonstra vigor. A BTG Asset, por exemplo, anunciou recentemente a captação de R$ 1 bilhão para construir um galpão em Cajamar, na Região Metropolitana de São Paulo, com uma área de aproximadamente 742 mil m². A rentabilidade prevista para os investidores é de IPCA + 9% ao ano, tornando os fundos de logística uma alternativa atrativa, especialmente em comparação com outros produtos de renda fixa. A BTG, atualmente, gerencia quatro fundos com 59 ativos, somando 3 milhões de m² de área de armazenamento, o que reforça sua aposta ambiciosa no setor.
Transformação dos galpões e maior busca por espaço por grandes players
Os galpões logísticos evoluíram de simples armazéns para plataformas estratégicas que facilitam o controle de estoque e a eficiência das operações de delivery, principalmente no Brasil, país de dimensões continentais. Grandes empresas de e-commerce, como Mercado Livre e Shopee, vêm ampliando sua presença nesses condomínios. O Mercado Livre já ocupa 1,6 milhão de m² em galpões e será o inquilino do novo empreendimento de Cajamar, com contrato de locação de 12 anos, previsto para iniciar operações em 2026. A Shopee, de Cingapura, consolidou uma rede de 1 milhão de m² no Brasil, incluindo sua segunda unidade de centro de distribuição em Pernambuco, criada recentemente, que emprega mais de 800 pessoas e deverá gerar mais de 2 mil empregos até o final do ano.
Localização estratégica e expansão regional
São Paulo concentra 51% dos condomínios logísticos no país, segundo a JLL, mas o setor vem se espalhando por diversas regiões devido ao aumento das vendas online. Cajamar é considerada a “Faria Lima dos condomínios logísticos”, pelo seu elevado padrão de empreendimentos triple A, com pé direito de 11 metros e capacidade de manobra de carretas. Com cerca de 4 milhões de m² de galpões, a cidade possui mais espaço do que toda a Colômbia, que tem cerca de 3 milhões de m². Sua localização próxima de grandes rodovias como Anhanguera, Bandeirantes e do Rodoanel, além de incentivos fiscais, faz do município um polo logístico fundamental no Brasil.
Peso da inflação, juros e desafios futuros
Apesar das boas perspectivas, o setor enfrenta desafios relacionados ao aumento dos custos de obras, inflação e juros altos. Segundo Vitor Oliveira, da Erea, os projetos de logística só começam a refletir o ciclo de alta ou queda da taxa básica de juros após cerca de dois anos. Assim, as entregas previstas para 2025 ainda usufruem de custos de financiamento mais baixos, mas os investimentos para 2026 podem encontrar dificuldades de captação sem um locatário-âncora, além de custos mais elevados para obtenção de recursos, devido à alta do Selic. Além disso, o preço do aluguel por m² em Cajamar já atingiu R$ 40, o que representa um aumento de 66% desde 2019.
Perspectivas de longo prazo e potencial de crescimento
Especialistas, como Michel Wurman, do BTG, acreditam que o setor de condomínios logísticos no Brasil continuará crescendo, impulsionado pelo aumento do consumo. Wurman destaca que, mesmo com condições econômicas desafiadoras, a tendência é de expansão, similar ao que ocorre em mercados internacionais, onde áreas como Los Angeles já possuem 110 milhões de m² de edificações logísticas, e o México ultrapassa 100 milhões de m². Para ele, a descentralização da logística no Brasil será uma tendência, atendendo a regiões com crescimento de PIB.
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