A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que a construção de escada com vista para o terreno vizinho, a menos de um metro e meio da divisa, automaticamente gera a obrigação de demolição, mas permite a readequação da obra, desde que haja pedido nesse sentido no processo. A decisão foi unânime ao julgar recurso de uma construtora contra decisão que determinou a demolição de estruturas construídas irregularmente.
Contexto do caso e decisão judicial
O processo envolvia uma construtora que, durante a edificação de seu empreendimento, construiu três escadas apoiadas no muro divisório de um imóvel vizinho. A parte mais alta dessas escadas possibilitava a vista interior do imóvel fronteiriço, além de danificar a concertina e a cerca elétrica existentes na parede. A vizinha ingressou com ação de nunciação de obra nova pedindo, principalmente, a demolição das estruturas e, subsidiariamente, a ampliação do muro.
O juízo de primeira instância acatou o pedido subsidiário — embora tenha mencionado o termo “alternativo” — e condenou a ré à construção de um muro maior e ao pagamento de indenização pelos prejuízos causados. A sentença foi confirmada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).
Jurisprudência: prejuízo à privacidade é presumido
No recurso ao STJ, a construtora alegou que o pedido de ampliação do muro deveria ser considerado subsidiário, ou seja, só analisado se a demolição fosse indeferida. Segundo a defesa, o juiz tratou os pedidos como opcionais — o que, na visão da construtora, invalidaria a decisão de ampliar o muro sem julgar o pedido principal. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a legislação e a jurisprudência consolidada do tribunal indicam que o descumprimento das regras de construção próximas à divisa, especialmente no que tange às janelas ou aberturas, impõem a obrigação de demolir a obra e indenizar o prejuízo ao vizinho.
Ela reforçou que o artigo 1.301 do Código Civil garante ao proprietário o direito de embargar obras vizinhas que, a menos de um metro e meio da divisa, ofereçam devassamento ao seu imóvel, seja visual ou de outros tipos. A ministra salientou que a jurisprudência do STJ já firmou entendimento de que há presunção de devassamento, ou seja, não é necessário comprovar o efeito efetivo das janelas, pois a violação à privacidade é presumida nessa situação.
Readequação da obra como alternativa
De acordo com Nancy Andrighi, o descumprimento dessa regra resulta na obrigação de demolir as estruturas irregulares. Entretanto, ela admitiu que a parte proprietária prejudicada pode solicitar, de forma subsidiária, a readequação da obra, como a ampliação do muro — procedimento que, segundo ela, é menos oneroso, além de cumprir a função de garantir a privacidade do imóvel vizinho. A relatora ressaltou que, mesmo diante do equívoco do juízo de primeiro grau ao tratar os pedidos como alternativos, foi expressamente registrado na sentença que o acolhimento do pedido subsidiário era suficiente e proporcional frente à situação apresentada.
Ela concluiu que a ampliação do muro, que atende ao pedido subsidiário, resolve a violação à privacidade, sem que isso implique a necessidade de demolir as escadas e outras estruturas construídas indevidamente, o que acarretaria maior ônus ao proprietário do terreno limítrofe.
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