Brasil, 20 de outubro de 2025
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STJ confirma possibilidade de retenção de valores na rescisão de lote não edificado

Tribunal mantém direito de empresas retêm valores pagos por compradores que desistiram de lotes, mesmo sem edificação, conforme a Lei do Distrato

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta terça-feira (24) que é possível retificar valores pagos por compradores que desistiram de compra de lotes não edificados, aplicando a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). A decisão reafirma que, mesmo na ausência de construção, há direito de deduzir taxas de ocupação e cláusulas penais na devolução.

Lei do Distrato e cláusula penal

Segundo o entendimento do STJ, a Lei do Distrato, promulgada em 2018, passou a prever expressamente a possibilidade de retenção de 10% do valor atualizado do contrato, mesmo para lotes não edificados, incluindo as taxas de fruição ou ocupação, conforme o artigo 26-A da Lei 6.766/1979. A relatora do caso, ministra Isabel Gallotti, destacou que essa legislação alterou o entendimento anterior, que considerava esses negócios como irretratáveis, com vedação de desistência.

O contrato em questão foi firmado em 2021, pelo valor de R$ 111.042. Após pagar cerca de R$ 6.549,10, o comprador resolveu desistir. A vendedora aplicou multa contratual e retenção pela taxa de ocupação, o que levou o comprador a questionar na Justiça o percentual e a legalidade das deduções. Os órgãos judiciais de primeiro grau e o TJSP entenderam que as retenções estavam de acordo com o que manda a lei e que o consumidor foi informado previamente das consequências.

Retenção de valores na rescisão: avanço legal

A ministra Gallotti explicou que, antes de 2018, a legislação brasileira, especialmente a Lei 6.766/1979, considerava esses negócios como irretratáveis e não previa cláusulas penais na rescisão. Contudo, a jurisprudência passou a reconhecer o direito do adquirente de desistir, com retenção de até 25% do valor pago, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Com a entrada em vigor da Lei 13.786/2018, foi acrescentado o artigo 26-A na Lei 6.766/1979, estabelecendo uma cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato para casos de rescisão. Assim, a possibilidade de retenção, incluindo valores referentes à fruição do imóvel, ficou consolidada, independentemente de o lote ter ou não edificação.

Taxa de fruição e lotes não edificados

No que diz respeito à taxa de fruição de lotes não edificados, a jurisprudência do STJ, antes da lei, restringia sua incidência àqueles que efetivamente utilizavam o imóvel. Entretanto, a Lei do Distrato passou a permitir, no inciso I do artigo 32-A, a retenção de valores relativos à fruição até o limite de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, mesmo sem edificação.

De acordo com a relatora, esse entendimento é compatível com o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois o contrato não prevê perda total das quantias pagas, e o valor retido corresponde à possibilidade legal de retenção de valores pela desistência do comprador.

Perspectivas futuras

A decisão reforça o entendimento de que contratos de compra de lote, celebrados após a vigência da Lei do Distrato, podem prever a retenção de encargos, mesmo na ausência de edificação. Assim, as incorporadoras e loteadoras têm respaldo legal para aplicar tais deduções, desde que respeitando os limites estabelecidos pela legislação.

O STJ destacou ainda a importância de que as cláusulas contratuais estejam dentro do previsto na lei, garantindo segurança jurídica tanto para as empresas quanto para os consumidores.

Fonte: STJ

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