A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a regra que impede a venda de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, sem autorização expressa da convenção condominial, deve ser respeitada, mesmo em casos de alienação judicial por leilão público. A decisão reafirma a proteção estabelecida no Código Civil, priorizando a segurança e organização dos condomínios.
A controvérsia surgiu em uma ação de execução extrajudicial movida por uma instituição financeira, que pediu a penhora de uma vaga de garagem, com matrícula própria, pertencente a uma devedora. A proprietária argumentou que, conforme a convenção do condomínio, a venda da vaga para terceiros era proibida, e, por isso, o bem seria impenhorável. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), no entanto, havia autorizado a venda, com a ressalva de que os condôminos teriam preferência para igualar a proposta de qualquer terceiro interessado.
Entendimento do STJ
O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do caso no STJ, destacou que, de acordo com a Súmula 449 do tribunal, a penhora de vagas de garagem, mesmo em imóveis protegidos como bem de família, é permitida. No entanto, ele também citou o artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil de 2002, que proíbe a venda ou aluguel dessas vagas a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa da convenção condominial.
Para o ministro, permitir que indivíduos de fora do condomínio adquiram a vaga de garagem em hasta pública, sem que haja essa permissão, viola a legislação e compromete a segurança do ambiente coletivo. “Ao restringir o acesso às vagas apenas aos condôminos, reduz-se o risco de indivíduos não autorizados circularem no espaço, diminuindo a probabilidade de incidentes como furtos, vandalismos ou invasões”, afirmou.
Restrição a terceiros em leilões judiciais
Com base nesse entendimento, a Quarta Turma do STJ concluiu que, embora a penhora da vaga seja válida, a participação no leilão judicial deve ser restrita aos condôminos. O tribunal reformou a decisão do TJSC, assegurando que apenas os moradores do condomínio poderão adquirir a vaga, evitando a venda a terceiros.
Essa decisão do STJ reforça a proteção ao convívio condominial e garante que as normas internas, estabelecidas nas convenções dos edifícios, sejam respeitadas, mesmo em casos de alienação judicial.
