A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a teoria do adimplemento substancial — que busca equilibrar interesses em caso de descumprimento parcial de contratos — é inaplicável à adjudicação compulsória de imóveis. Para o colegiado, essa medida depende da quitação integral do valor, mesmo que parcelas tenham prescrito.
Recusa à adjudicação mesmo com pagamento de parte do valor
O tribunal negou provimento ao recurso de um casal que pedia o reconhecimento da prescrição de saldo devedor de um imóvel comprado em 2007 e, por consequência, a emissão do mandado de adjudicação compulsória. Os autores haviam pago aproximadamente 80% do valor total, mas as últimas parcelas venceram sem cobrança posterior pela incorporadora.
De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, a aplicação da teoria do adimplemento substancial nesta situação poderia incentivar o inadimplemento das últimas parcelas, ao permitir que o comprador obtenha a transferência da propriedade sem quitar o saldo devido — o que é incompatível com a boa-fé contratual.
Saldo devedor não quitado exige quitação integral
Embora parcelas possam prescrever por inércia do vendedor na cobrança, isso não significa que o saldo devedor esteja quitado ou que o comprador tenha direito à adjudicação. Segundo Nancy Andrighi, o direito de exigir a transferência da propriedade depende do pagamento total do preço acordado.
A ministra reforçou que, na venda de imóveis parcelados, a prescrição de parcelas por si só não constitui quitação do débito. Portanto, a adjudicação compulsória só é cabível após a quitação do valor total do contrato.
Alternativas ao reconhecimento da adjudicação
Para regularizar a situação do imóvel, o casal pode optar entre celebrar um acordo com o vendedor ou ingressar com ação de usucapião, caso preencham os requisitos para prescrição aquisitiva. Assim, o entendimento do STJ delineia que o cumprimento integral do contrato continua sendo condição necessária para a transferência compulsória da propriedade.
Para acessar o acórdão do julgamento do REsp 2.207.433, clique aqui.
Implicações do entendimento do STJ
Segundo a relatora, a decisão reforça a necessidade de pagamento integral para a efetivação da adjudicação, prevenindo eventuais abusos. O entendimento orienta o setor de direito imobiliário e reforça a observância dos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.
