A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta semana que os fiadores de um contrato de locação não são responsáveis pelos aluguéis após a desocupação do imóvel, especialmente quando a entrega das chaves foi condicionada à assinatura de um laudo de vistoria. A decisão reforça o entendimento de que o encerramento do contrato por parte do locatário pode ocorrer de forma unilateral.
Responsabilidade dos fiadores e condições de devolução das chaves
No caso analisado, dois fiadores contestaram uma execução de valores relativos a um contrato de locação comercial firmado por uma igreja. Eles alegaram que não deveriam pagar pelo período após a desocupação, pois o locador só aceitou a devolução das chaves após a assinatura de um laudo de vistoria que apontava avarias no imóvel.
A devolução das chaves foi feita por meio de ação de consignação movida exclusivamente pela locatária, que contestou a exigência de assinatura de documento adicional para a entrega do imóvel.
Decisão do tribunal e fundamentação
A sentença de primeira instância acolheu os embargos, concluindo que a entrega das chaves não poderia ter sido condicionada a um documento único que tratava da vistoria, e declarou que os fiadores não tinham responsabilidade pelos aluguéis posteriores à desocupação.
Porém, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) reformou a decisão, entendendo que o locador completou o recebimento das chaves e que, dessa forma, os fiadores permaneciam responsáveis pelos aluguéis em aberto.
Posição do STJ e direitos do locatário
Na análise do recurso especial, a relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que, segundo a legislação brasileira, o locatário pode encerrar o contrato de aluguel a qualquer momento, mediante aviso prévio, conforme prevê o artigo 6º da Lei 8.245/1991. Assim, o encerramento unilateral é um direito do locatário, não podendo ser impedido pelo locador por justificativas relativas a danos ou avarias.
A ministra ressaltou ainda que a responsabilidade por eventuais prejuízos ao imóvel deve ser discutida em ação própria, e não constitui razão para impedir a quitação das obrigações do locatário e dos fiadores.
Ao analisar o caso, a relatora constatou que o imóvel foi desocupado e que o locador foi notificado dentro do prazo legal, sendo indevida a condição de responsabilidade dos fiadores por atos posteriores à desocupação, principalmente quando a entrega das chaves foi feita sem objeções ou recusa por parte do locador.
Para mais detalhes, consulte o acórdão no REsp 2.220.656.
Implicações da decisão
Esta decisão do STJ reforça que a responsabilidade dos fiadores se limita ao período em que o imóvel estiver efetivamente na posse do locatário, não sendo justificável a responsabilização por danos ou aluguéis após a entrega das chaves e a desocupação formal do imóvel.
