Os promissários compradores de imóveis são responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais a partir do momento em que constam como proprietários na matrícula do bem, mesmo que ainda não tenham recebido as chaves. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afirmou essa responsabilidade, considerando a natureza propter rem da obrigação, ou seja, ligada à coisa.
Reconhecimento da responsabilidade pelo registro imobiliário
O colegiado seguiu por unanimidade o voto do ministro relator João Otávio de Noronha ao determinar que o condomínio pode cobrar as dívidas por meio de execução de título extrajudicial. Assim, afastaram-se precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que haviam reconhecido a ilegitimidade passiva dos compradores na cobrança de despesas condominiais.
A controvérsia surgiu quando os promissários compradores alegaram que, apesar de constarem como proprietários na matrícula, não receberam as chaves nem tiveram posse efetiva do imóvel. Eles argumentaram que, sem a entrega das chaves, não poderiam ser considerados responsáveis pelas cobranças condominiais, mesmo com o registro e a existência do habite-se.
Responsabilidade de quem exerce domínio ou posse registrado
O condomínio defendeu que os promissários compradores são os legítimos proprietários pela matrícula do imóvel. Segundo a jurisprudência do STJ, a dívida condominial pode ser exigida tanto do proprietário registral quanto de quem exerça domínio ou posse do bem, independentemente de conhecimento prévio pelo condomínio ou de entrega formal das chaves.
O ministro Noronha destacou que, mesmo sem a entrega das chaves, a propriedade registrada no cartório de imóveis atribui ao comprador a condição de condômino, com obrigação de pagar as cotas proporcionais à sua fração do imóvel. Ele explicou que a ausência de posse direta não exime o devedor de responder pelas despesas condominiais.
Impactos da decisão e possíveis ações de regresso
O relator ressaltou ainda que a falta de entrega das chaves não retira a responsabilidade do comprador, mas pode gerar um direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, se comprovada a irregularidade na entrega. A decisão reforça a prioridade do registro imobiliário na definição da responsabilidade condominial.
Para mais detalhes, acesse o site do STJ.
