De acordo com um novo relatório do Union Bank of Switzerland (UBS), Miami conquistou o título controverso de cidade com o maior risco de bolha imobiliária do mundo. A cidade da Flórida ocupou o primeiro lugar no Global Real Estate Bubble Index, que avalia a possibilidade de preços de imóveis estarem supervalorizados. Este índice analisa fatores como a relação preço-renda e os padrões de empréstimos, refletindo uma preocupação crescente com os altos preços das casas na região.
O que é uma bolha imobiliária?
Uma bolha imobiliária ocorre quando os preços dos imóveis sobem muito além de seu valor real, geralmente impulsionados por especulação de investidores e demanda excessiva de compradores. Quando o mercado atinge esse estado, existe a possibilidade de um colapso, levando a uma queda acentuada nos preços.
O mercado imobiliário em Miami
Nos últimos 15 anos, os preços das casas ajustados pela inflação em Miami aumentaram mais rapidamente do que em qualquer outra cidade pesquisada. No entanto, sinais de desaceleração começaram a aparecer. Atualmente, as casas permanecem no mercado por quase três meses, um aumento de quatro semanas em relação ao ano anterior. Altos custos de seguro e taxas de associações de moradores estão afastando potenciais compradores, resultando em propriedades que demoram mais para serem vendidas e vendas realizadas por preços inferiores.
Índice de bolha imobiliária da UBS
O índice UBS considera diversos fatores, como a relação entre preços e renda, padrões de empréstimos, atividade de construção e crescimento real de preços. O índice deste ano revelou que Miami obteve uma pontuação de 1,73, o que indica um alto risco de bolha imobiliária, já que valores acima de 1,5 são considerados ‘de alto risco’. Dentre outras cidades, Tóquio (1,59) e Zurique (1,55) também figuram nessa categoria.
O aumento da oferta de imóveis, devido à leve redução nas taxas de juros e um aumento significativo na equidade incorporada, fez com que muitos proprietários listassem suas propriedades novamente. Condições regulatórias que exigem a manutenção de condomínios mais antigos e os altos prêmios de seguro, impulsionados por riscos ambientais, pressionam ainda mais as vendas.
Perspectivas futuras para Miami
Apesar de a acessibilidade para compradores permanecer em níveis próximos ao recorde, o UBS observa que os preços de casas ocupadas por proprietários estão cada vez mais desalinhados em relação aos aluguéis locais, um sinal clássico de que a especulação pode estar inflacionando os preços além do que os fundamentos do mercado justificam. Enquanto o banco prevê um crescimento negativo nos preços nos próximos meses, não espera um colapso repentino. A atração de Miami, por sua posição costeira e ambiente fiscal favorável, continua a atrair novos moradores dos Estados Unidos, especialmente da Costa Oeste e do Nordeste.
Ainda que Miami enfrente desafios significativos, o desejo de residir na cidade parece continuar, principalmente devido aos preços comparativamente mais baixos do que em grandes cidades como Nova York e Los Angeles.
Impacto no mercado imobiliário da Flórida
A Flórida, como um todo, está enfrentando as maiores quedas de preços do país, com uma perda de $109 bilhões em valor de mercado total de julho de 2024 a junho de 2025. Os preços começaram a declinar após um período de crescimento acelerado durante a pandemia, quando a alta demanda fez com que Miami se tornasse excessivamente cara. Em julho, o preço médio de venda das casas em Miami era de $595.000, uma queda em relação aos $640.000 do ano anterior.
Com a crescente oferta de imóveis e uma diminuição no entusiasmo dos compradores, o mercado de Miami parece estar em um ponto de inflexão, onde a supervalorização dos preços pode finalmente dar lugar a uma correção mais saudável.
As dificuldades atuais que o mercado imobiliário de Miami enfrenta são um lembrete das dinâmicas voláteis que podem surgir em resposta a mudanças económicas e fatores sociais mais amplos. Proprietários e investidores terão que permanecer vigilantes e adaptáveis em um ambiente tão incerto.
