Os preços dos condomínios nos Estados Unidos estão enfrentando uma queda abrupta, com alguns locais registrando uma desvalorização impressionante de um terço em apenas um ano. Um novo relatório indica que o preço médio de venda de um condomínio caiu 2,2% em relação ao ano anterior, totalizando $354.100 em maio, marcando a segunda maior queda em registros que datam de 2012.
Quedas drásticas em regiões específicas
A única queda mais acentuada foi registrada em abril de 2023, logo após o pico do mercado pós-pandemia, segundo a Redfin. Os maiores recuos nos preços dos condomínios têm atingido estados como Flórida e Texas. Em maio, Deltona, na Flórida, viu os preços descerem mais de 32% ano a ano, a maior queda do país.
Outras cidades severamente afetadas incluem Crestview, na Flórida (queda de 32%), Houston, no Texas (23%), Tampa, na Flórida (19%), e Oakland, na Califórnia (20%). Sete das dez áreas metropolitanas com as maiores quedas de preços estão na Flórida, enquanto duas estão no Texas. Em algumas partes da Flórida, os vendedores se viram obrigados a reduzir os preços para menos de $10.000.
Cai também o número de vendas
As vendas de condomínios estão caindo na mesma proporção. Mercados como Dallas, Palm Bay, Port St. Lucie e Orlando tiveram uma queda de mais de 30% nas vendas de condomínios em relação ao ano anterior, com a Flórida mais uma vez dominando a lista das áreas mais atingidas. Os preços dos condomínios estão caindo por uma série de razões, sendo uma delas o excesso de oferta. Atualmente, existem 80% mais vendedores de condomínios do que compradores.
A Flórida abriga sete das dez áreas com maiores quedas de vendas.
Os proprietários estão se apressando para vender suas propriedades devido ao aumento das taxas de HOA (associação de proprietários), aos custos crescentes de seguro e, em alguns casos, à imposição de altas avaliações especiais pelas associações de moradores. Por outro lado, possíveis compradores estão relutantes, desencorajados pelos mesmos custos e obstáculos de financiamento.
‘É um mercado imobiliário lento de maneira geral, mas os condomínios foram particularmente atingidos’, afirma Aditi Jain, uma agente da Redfin em Boston. ‘Muitas associações de condomínios não permitem compradores com empréstimos FHA, o que limita as vendas.’
Impactos na percepção de investimento
Os condomínios, frequentemente considerados uma rota acessível para a compra da casa própria, agora são vistos como um investimento cada vez mais arriscado em muitas partes do país. Como resultado, esses imóveis estão levando mais tempo para serem vendidos do que no passado. Um condomínio típico que foi negociado em maio levou 46 dias para ser vendido, o maior número para o mês de maio desde 2015, além de ser sete dias a mais que no ano anterior.
Em comparação, uma casa unifamiliar típica foi vendida em 38 dias, o mais longo desde 2020, e também um aumento de seis dias em relação ao ano anterior. Com a queda dos preços e a maior permanência no mercado, os compradores de condomínios em muitas cidades podem ter a oportunidade de encontrar vendedores dispostos a negociar concessões ou vender por menos do que o preço pedido.
A oferta continua aumentando enquanto a demanda recua no Texas.
A Flórida e o Texas viram seus mercados imobiliários desacelerarem nos últimos anos devido ao aumento da oferta, que foi impulsionada pela onda de construção promovida pela pandemia. O aumento das taxas de HOA e os custos de seguro agravaram ainda mais a desaceleração para os condomínios.
Em Flórida, desastres naturais e regulamentações de construção mais rígidas também contribuíram. O colapso de um edifício de condomínios em Surfside, FL, em 2021, levou à nova lei que exige que os edifícios de condomínios passem por inspeções estruturais e rebaixem reservas. Muitas associações de moradores têm aumentado as taxas e imposto avaliações especiais para cumprir as novas regras, reduzindo a demanda por condomínios.
Enquanto isso, em regiões da Costa Leste dos EUA, os condomínios ainda estão apresentando desempenho relativamente positivo. New Brunswick, NJ, viu os preços de condomínios subirem 14,9% ano a ano em maio, o maior aumento entre as regiões analisadas.
Os mercados em áreas mais ao leste estão lidando com uma escassez de oferta, o que pode estar sustentando os preços. As vendas de condomínios estão se mantendo melhores em Indianapolis, que registrou um aumento de 27,3% ano a ano. Outras cidades com bom desempenho incluem Portland, ME, Charleston, SC, e Ocean City, NJ.
Enquanto isso, David Podein, um advogado especializado em direito imobiliário da empresa Haber Law, baseada em Miami, está lidando de perto com a crise dos condomínios na Flórida desde o colapso. Ele tem ajudado associações em todo o Sul da Flórida a enfrentar os desafios legais, financeiros e de construção que surgem devido a avaliações especiais e reparos de capital necessários.
Até o momento, ele conquistou mais de $100 milhões em empréstimos bancários para associações de condomínios a fim de financiar melhorias urgentes e evitar o deslocamento de moradores, especialmente os mais velhos. Podein também assessora credores, conselhos e contratantes sobre a estruturação desses acordos.
‘A Flórida está passando por uma “história de múltiplos mercados”, onde os compradores estão buscando construções novas e em conformidade, ao invés de condomínios com mais de 30 anos’, conclui Podein.
Os condomínios mais antigos, que muitas vezes são habitados por aposentados e pessoas mais velhas, perderam seu apelo.
