Nos últimos tempos, o mercado de condomínios na Flórida se transformou em um verdadeiro pesadelo para muitos residentes que tentam vender seus imóveis. O estado, conhecido pelo seu clima ensolarado e aposentados que buscavam propriedades acessíveis, agora vê seus moradores presos em apartamentos antigos, com valores que mal cobrem os custos de manutenção. Com a demanda baixo e as novas regras que exigem reformas estruturais, a venda de imóveis se tornou uma tarefa hercúlea.
A crise no mercado imobiliário da Flórida
Recentemente, o crescimento dos custos de manutenção e as taxas de associações de moradores aumentaram, tornando a venda de condomínios mais complicada. Por exemplo, um condomínio de dois quartos no Hunters Run Country Club, em Boynton Beach, que antes foi adquirido por US$ 60.000 em 2001, agora está sendo vendido por apenas US$ 10.000, equivalente a US$ 3 por pé quadrado. Em Marco Island, unidade similar é vista à venda por apenas US$ 9.000. A discrepância nos preços é alarmante, já que imóveis mais novos da região superam os US$ 600.000.
Novas exigências legais e seu impacto
A situação se agravou após a aprovação de uma nova lei na Flórida, instaurada em resposta ao desabamento de Surfside em 2021, que custou 98 vidas. Agora, as associações de condomínios são obrigadas a realizar avaliações de segurança estrutural e acumular fundos para reparos necessários. Alessandra Stivelman, advogada da Eisinger Law, comenta que essa mudança pode criar uma divisão ainda maior entre os condomínios, onde os novos, que cumprem as normas modernas, prosperarão, enquanto os mais antigos enfrentarão dificuldades severas.
Infelizmente, muitos proprietários estão se desfazendo de seus imóveis, mas o problema é que o interesse por esses condomínios é praticamente nulo. A maioria dos compradores prefere as unidades mais novas, que oferecem proteção contra tempestades e taxas de HOA (Associação de Proprietários de Imóveis) que não devem disparar tão cedo.
Desvalorização acentuada
De acordo com a Florida Property Management Association (SFPMA), muitos condomínios com mais de 30 anos apresentaram uma queda impressionante de 22% em seu valor nos últimos quatro anos, enquanto as novas unidades subiram 12% em apenas dois anos. A situação é ainda mais crítica, uma vez que a Fannie Mae, seguradora de hipotecas, já bloqueou mais de 1.400 condomínios por causa de reparos adiados ou lapsos de seguro, o que impede novas vendas.
O desafio dos aposentados
A crise tem impactado especialmente os residentes aposentados e aqueles de renda fixa, que são os mais atingidos pelas mudanças bruscas no mercado. A falta de opções e o aumento dos custos das associações estão forçando esses indivíduos a reconsiderar suas opções, criando um cenário preocupante para o futuro dos condomínios.
Governador Ron DeSantis reconheceu o problema sério no mercado de condomínios. Recentemente, ele sancionou uma nova lei visando aumentar a transparência nas taxas cobradas pelas associações de moradores. A nova legislação, que entrará em vigor em 1º de julho, exige que associações com mais de 100 unidades disponibilizem documentos chave, como orçamentos e regulamentos, em sites públicos.
Aumento das listagens de condomínios
Com a crise em andamento, a expectativa é de um “êxodo em massa” de proprietários. Dados recentes do ISG World mostram que houve um aumento de 143% nas listagens de condomínios nos condados de Palm Beach, Broward e Miami-Dade no segundo trimestre de 2024, subindo de 8.353 em 2023 para 20.293. Quase 90% desses imóveis estão em prédios com mais de 30 anos.
Preocupações futuras
À medida que a situação se desenrola, as preocupações sobre deslocamento, acessibilidade e a capacidade dos residentes de longa data em manterem-se à tona no novo mercado voltam à tona. Apesar das novas leis, a verdadeira solução para os problemas no mercado de condomínios da Flórida ainda parece distante. Os especialistas questionam: será que os pensionistas conseguirão lidar com os custos crescentes, ou serão forçados a deixar o estado que uma vez chamaram de lar?
Com os desastres naturais se tornando mais frequentes, os custos de reparo e mitigação também aumentam, deixando muitos à mercê de um mercado em transformação que não os favorece.
