A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter a penhora de um imóvel comercial, apesar da ausência de registro público da promessa de compra e venda, em processo movido por uma imobiliária de boa-fé. A decisão reforça o entendimento de que o registro é requisito fundamental para a validade do direito real perante terceiros.
Imóvel adquirido por contrato particular sem registro e hipoteca posterior
Segundo os autos, uma compradora junto ao ex-cônjuge adquiriu o imóvel em 2007 por meio de contrato particular de promessa de compra e venda. Em 2018, ao consultar o registro de imóveis, ela constatou que, em 2009, havia uma hipoteca na propriedade, feita em garantia pela antiga proprietária em favor da imobiliária. A compradora alegou que a hipoteca não poderia prevalecer sobre sua aquisição, pois o contrato nunca foi registrado.
O juízo de primeira instância acolheu os embargos da adquirente, afastando a penhora, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reformou a sentença, entendendo que a hipoteca posterior prevalecia pela prioridade do registro.
Entendimento do STJ sobre hipoteca e promessa de compra e venda
O relator do recurso na Quarta Turma, ministro Antonio Carlos Ferreira, explicou que a Súmula 308 do STJ, que trata de contratos de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) sobre imóveis residenciais, não se aplica ao caso de imóveis comerciais.
Ele destacou que tanto a jurisprudência do tribunal quanto a doutrina admitem que a hipoteca concedida por construtora em data posterior à promessa de compra e venda não tem eficácia contra o promissário comprador, especialmente quando não há registro do contrato de promessa.
Contudo, o ministro ressaltou que a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda antes da constituição da hipoteca foi o ponto central da controvérsia nesta análise.
Registro público: condição essencial para a validade contra terceiros
O relator destacou que, para o STJ, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do respectivo negócio jurídico. Antes do registro, prevalece apenas um direito pessoal, obrigacional, entre as partes envolvidas na contratação.
“Somente mediante o registro é que o direito se torna oponível a terceiros de boa-fé, conferindo o caráter de efeito erga omnes à transferência de domínio”, afirmou.
Ele reforçou que a boa-fé da imobiliária é incontestável, pois ela não tinha como saber que o imóvel já não pertencia mais à devedora original, uma vez que a promessa de venda não foi averbada no cartório de imóveis.
Com base nisso, o ministro concluiu que o direito real do promitente comprador só se aperfeiçoa perante terceiros após o efetivo registro do contrato, seja ele público ou particular, realizado no cartório de imóveis.
Assim, o entendimento do STJ é de que a ausência de registro torna o contrato de promessa de compra e venda ineficaz perante terceiros de boa-fé, reforçando a prioridade da hipoteca registrada posteriormente.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
