A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai revisar o entendimento firmado no Tema Repetitivo 886, que trata da legitimidade para figurar no polo passivo em ações de cobrança de débitos condominiais após a posse do comprador, independentemente do conhecimento do condomínio sobre a transação. A decisão ocorre na fase de recursos especiais representativos de controvérsia.
Ponto de discussão no Tema Repetitivo 886
O tema revisado questiona se há legitimidade concorrente entre o vendedor e o comprador para responder por dívidas condominiais, após a posse deste último, mesmo sem ciência inequívoca do condomínio. Foram selecionados dois recursos especiais como exemplos do entendimento: o REsp 2.015.740 e o REsp 2.100.395.
A ministra Isabel Gallotti, relatora do processo, determinou a suspensão do processamento de recursos especiais em tramitação que tratem de questão idêntica, e convidou entidades a atuarem como amici curiae para sustentação oral ou manifestações escritas no prazo de 30 dias. A decisão visa assegurar a uniformidade na interpretação da matéria.
Flexibilização da tese do repetitivo devido à natureza propter rem das quotas condominiais
Na sua manifestação, a ministra destacou que, inicialmente, o entendimento era de que o vendedor não possuía legitimidade passiva nos casos em que o comprador já estivesse na posse do imóvel e o condomínio tivesse sido notificado. Contudo, ela ressaltou que, em julgamento recente, a seção de direito privado do STJ considerou a natureza propter rem das quotas condominiais, reconhecendo a legitimidade concorrente de vendedor e comprador para responder pelos débitos.
De acordo com a ministra, embora o novo proprietário não tenha usufruído dos serviços do condomínio, ele garante o pagamento com base no direito real sobre o imóvel, o que reforça a validade do entendimento de legitimidade concorrente.
“Há divergências entre as turmas do STJ na aplicação do tema, considerando tanto a literalidade da tese quanto a interpretação à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional”, explicou Gallotti.
Identificação dos benefícios do julgamento de recursos repetitivos
O Código de Processo Civil de 2015 regula o julgamento por amostragem de recursos especiais de controvérsias idênticas, promovendo economia de tempo e maior segurança jurídica ao uniformizar decisões em tribunais superiores. Ao afetar processos para julgamento sob o rito dos repetitivos, os ministros facilitam a resolução de demandas que se repetem em diferentes tribunais.
O site do STJ disponibiliza informações detalhadas sobre os temas afetados, as teses jurídicas firmadas e o alcance das decisões de sobrestamento, contribuindo para maior transparência e previsibilidade no sistema judiciário.
Para acesso ao acórdão do REsp 2.015.740, clique aqui.
Implicações e próximos passos
A revisão do entendimento pelo STJ busca consolidar uma interpretação que considere a relação propter rem das quotas condominiais, reforçando a segurança jurídica e promovendo uma maior equidade nas cobranças condominiais. O colegiado deve julgar o recurso especial em sessão futura, consolidando o entendimento que será aplicado em todo o país.
Segundo fontes consultadas, a decisão deve impactar significativamente a responsabilidade por dívidas condominiais, promovendo maior uniformidade nas ações judiciais e consolidando precedentes relevantes para o setor imobiliário e condominial.
